L’habitatge continua sent una de les principals preocupacions socials i econòmiques a Catalunya. L’augment dels preus, l’escassetat d’oferta de lloguer i les dificultats per accedir a un habitatge habitual han portat les administracions a plantejar noves mesures per intervenir en el mercat residencial.
Una de les darreres propostes pretén limitar determinades compres d’habitatges amb finalitats especulatives a Catalunya, especialment als municipis declarats com a zones de mercat residencial tensionat.
Tanmateix, la iniciativa ha trobat un obstacle important durant la seva tramitació: el Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya considera que diversos aspectes de la proposta presenten problemes de constitucionalitat.
Però què pretenia exactament aquesta mesura? S’ha prohibit comprar habitatges per invertir-hi? Afecta actualment compradors i propietaris? A continuació, expliquem les principals claus.
Què proposava la nova normativa sobre la compra d’habitatges a Catalunya?
La iniciativa plantejava modificar la normativa urbanística per permetre que els ajuntaments dels municipis declarats com a zones de mercat residencial tensionat poguessin establir determinades condicions sobre el destí d’alguns habitatges adquirits.
L’objectiu era afavorir que aquests immobles es destinessin principalment a residència habitual o a lloguer permanent, subjecte, quan fos aplicable, a les limitacions de renda establertes per la normativa.
La proposta pretenia, a més, actuar sobre determinades operacions considerades especulatives.
Entre aquestes hi hauria la compra d’habitatges amb l’objectiu de revendre’ls posteriorment obtenint una plusvàlua elevada, així com determinades operacions destinades a substituir contractes de lloguer existents per lloguers d’habitacions.
Amb aquestes mesures es buscava afavorir que una major part dels habitatges es mantingués dins del mercat residencial habitual.
Per què el Consell de Garanties Estatutàries qüestiona la proposta?
El Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya, organisme encarregat d’analitzar l’adequació de determinades normes catalanes a la Constitució i a l’Estatut, ha estudiat la iniciativa i ha detectat problemes tant en el seu contingut com en el procediment utilitzat per tramitar-la.
Possibles problemes de constitucionalitat
Entre les qüestions analitzades hi ha drets i principis relacionats amb:
- El dret a la propietat i a l’herència.
- La llibertat d’empresa.
- Les bases de les obligacions contractuals.
- El principi de seguretat jurídica.
Un dels arguments assenyalats és que determinats aspectes de la regulació no oferirien prou claredat i previsibilitat jurídica.
El debat és especialment rellevant perquè la proposta introdueix limitacions sobre el destí que es pot donar a determinats immobles després de la seva adquisició i, per tant, pot afectar directament l’exercici del dret de propietat.
El Consell també qüestiona la tramitació de la iniciativa
El dictamen no es limita al contingut de la proposta. També planteja objeccions sobre el procediment utilitzat per tramitar-la.
El Parlament va optar pel procediment de lectura única, una via abreujada prevista per a iniciatives la naturalesa o simplicitat de les quals permet una tramitació més ràpida.
El Consell considera que, per les característiques i la complexitat d’aquesta proposta, no es donaven les circumstàncies necessàries per utilitzar aquest procediment.
A més, assenyala que durant la tramitació no es va escoltar l’organisme de representació dels ens locals, tot i que la iniciativa atorgava un paper rellevant als ajuntaments dels municipis declarats com a zones de mercat residencial tensionat.
Per aquests motius, el Consell conclou que la proposta presenta diferents problemes relacionats tant amb la seva constitucionalitat com amb el seu procediment de tramitació.
El dictamen va ser aprovat per unanimitat.
S’ha prohibit comprar habitatges com a inversió a Catalunya?
No.
Aquest és probablement el punt més important per als propietaris, compradors i inversors.
Actualment no existeix, com a conseqüència d’aquesta proposta, una nova prohibició general de comprar habitatges a Catalunya per invertir-hi.
La iniciativa encara es trobava en procés de tramitació quan va ser analitzada pel Consell de Garanties Estatutàries. Per tant, les limitacions previstes en el text no es poden interpretar com una prohibició actualment vigent.
El dictamen del Consell significa que la proposta ha estat anul·lada?
Tampoc.
No estem davant d’una llei plenament vigent que posteriorment hagi estat anul·lada.
A més, el dictamen del Consell de Garanties Estatutàries no és vinculant, de manera que jurídicament no obliga el Parlament a abandonar definitivament la iniciativa.
Sí que suposa, però, un advertiment rellevant sobre els possibles problemes constitucionals i de procediment que podria presentar la norma si continués endavant en els mateixos termes.
A partir d’ara, la proposta pot experimentar modificacions destinades a adaptar-la al marc constitucional o continuar la seva tramitació. En aquest darrer supòsit, podria existir el risc que posteriorment fos objecte d’un recurs.
Què canvia ara per als compradors, propietaris i inversors?
De moment, aquesta proposta no introdueix cap canvi efectiu per a qui vulgui comprar un habitatge a Catalunya, tant si l’adquisició té com a finalitat establir-hi la residència habitual com si es realitza com a inversió.
Les limitacions plantejades encara no són aplicables.
Per tant, qui estigui valorant actualment la compra d’un habitatge no ha d’interpretar aquesta notícia com una prohibició immediata d’adquirir un immoble destinat a inversió.
El que sí que posa de manifest aquest debat és la importància creixent de seguir l’evolució de la normativa d’habitatge a Catalunya, especialment als municipis declarats com a zones de mercat residencial tensionat.
Què pot passar a partir d’ara?
L’evolució parlamentària de la iniciativa serà determinant per conèixer-ne l’impacte real.
Si la proposta continua endavant, caldrà comprovar quines modificacions s’hi introdueixen després del dictamen del Consell i, especialment, quines operacions quedarien finalment afectades, en quins municipis i sota quines condicions.
També serà important conèixer el marge d’actuació que es pugui atorgar als ajuntaments i com es definirien conceptes com la finalitat especulativa de determinades adquisicions.
Fins que el text definitiu no sigui aprovat i publicat, no es pot donar per fet que les mesures inicialment proposades s’aplicaran en els mateixos termes.
Un mercat immobiliari amb una regulació cada vegada més complexa
La regulació de l’habitatge a Catalunya està experimentant canvis importants que afecten propietaris, compradors, inversors i professionals immobiliaris.
Les zones de mercat residencial tensionat, la regulació dels lloguers, la nova definició de gran tenidor i les propostes destinades a limitar determinades operacions immobiliàries fan cada vegada més necessari analitzar cada operació tenint en compte la normativa vigent en cada moment.
A Grup Living seguim de prop els canvis legislatius que afecten el mercat immobiliari per poder informar i assessorar propietaris, compradors i inversors sobre les implicacions que poden tenir en les seves operacions.
En el cas d’aquesta proposta, la conclusió per ara és clara: no s’ha prohibit comprar habitatges per invertir a Catalunya i les limitacions plantejades encara no estan en vigor. Caldrà seguir-ne l’evolució parlamentària per determinar si finalment s’aproven, amb quines modificacions i quin serà el seu impacte real sobre el mercat immobiliari català.
