La vivienda continúa siendo una de las principales preocupaciones sociales y económicas en Catalunya. El aumento de los precios, la escasez de oferta de alquiler y las dificultades para acceder a una vivienda habitual han llevado a las administraciones a plantear nuevas medidas para intervenir en el mercado residencial.
Una de las últimas propuestas pretende limitar determinadas compras de vivienda con fines especulativos en Catalunya, especialmente en los municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado.
Sin embargo, la iniciativa ha encontrado un importante obstáculo durante su tramitación: el Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya considera que varios aspectos de la propuesta presentan problemas de constitucionalidad.
Pero ¿qué pretendía exactamente esta medida? ¿Se ha prohibido comprar viviendas para invertir? ¿Afecta actualmente a compradores y propietarios? A continuación explicamos las principales claves.
¿Qué proponía la nueva normativa sobre la compra de viviendas en Catalunya?
La iniciativa planteaba modificar la normativa urbanística para permitir que los ayuntamientos de municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado pudieran establecer determinadas condiciones sobre el destino de algunas viviendas adquiridas.
El objetivo era favorecer que estos inmuebles se destinaran principalmente a residencia habitual o a alquiler permanente, sujeto a las limitaciones de renta establecidas por la normativa cuando resultaran aplicables.
La propuesta pretendía, además, actuar sobre determinadas operaciones consideradas especulativas.
Entre ellas se encontrarían la compra de viviendas con el objetivo de revenderlas posteriormente obteniendo una elevada plusvalía o determinadas operaciones destinadas a sustituir contratos de alquiler existentes por alquileres de habitaciones.
Con estas medidas se buscaba favorecer que una mayor parte de las viviendas permaneciera dentro del mercado residencial habitual.
¿Por qué el Consell de Garanties Estatutàries cuestiona la propuesta?
El Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya, organismo encargado de analizar la adecuación de determinadas normas catalanas a la Constitución y al Estatut, ha estudiado la iniciativa y ha detectado problemas tanto en su contenido como en el procedimiento utilizado para tramitarla.
Posibles problemas de constitucionalidad
Entre las cuestiones analizadas se encuentran derechos y principios relacionados con:
- El derecho a la propiedad y a la herencia.
- La libertad de empresa.
- Las bases de las obligaciones contractuales.
- El principio de seguridad jurídica.
Uno de los argumentos señalados es que determinados aspectos de la regulación no ofrecerían suficiente claridad y previsibilidad jurídica.
El debate resulta especialmente relevante porque la propuesta introduce limitaciones sobre el destino que puede darse a determinados inmuebles después de su adquisición y, por tanto, puede afectar directamente al ejercicio del derecho de propiedad.
El Consell también cuestiona la tramitación de la iniciativa
El dictamen no se limita al contenido de la propuesta. También plantea objeciones sobre el procedimiento utilizado para tramitarla.
El Parlament optó por el procedimiento de lectura única, una vía abreviada prevista para iniciativas cuya naturaleza o simplicidad permiten una tramitación más rápida.
El Consell considera que, por las características y complejidad de esta propuesta, no concurrían las circunstancias necesarias para utilizar este procedimiento.
Además, señala que durante la tramitación no se escuchó al organismo de representación de los entes locales, pese a que la iniciativa otorgaba un papel relevante a los ayuntamientos de los municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado.
Por estos motivos, el Consell concluye que la propuesta presenta diferentes problemas relacionados tanto con su constitucionalidad como con su procedimiento de tramitación.
El dictamen fue aprobado por unanimidad.
¿Se ha prohibido comprar viviendas como inversión en Catalunya?
No.
Este es probablemente el punto más importante para propietarios, compradores e inversores.
Actualmente no existe, como consecuencia de esta propuesta, una nueva prohibición general de comprar viviendas en Catalunya para invertir.
La iniciativa todavía se encontraba en proceso de tramitación cuando fue analizada por el Consell de Garanties Estatutàries. Por tanto, las limitaciones previstas en el texto no pueden interpretarse como una prohibición actualmente en vigor.
¿El dictamen del Consell significa que la propuesta ha sido anulada?
Tampoco.
No estamos ante una ley plenamente vigente que posteriormente haya sido anulada.
Además, el dictamen del Consell de Garanties Estatutàries no es vinculante, por lo que jurídicamente no obliga al Parlament a abandonar definitivamente la iniciativa.
Sí supone, sin embargo, una advertencia relevante sobre los posibles problemas constitucionales y de procedimiento que podría presentar la norma si continuara adelante en los mismos términos.
A partir de ahora, la propuesta puede experimentar modificaciones destinadas a adaptarla al marco constitucional o continuar su tramitación. En este último supuesto, podría existir el riesgo de que posteriormente fuera objeto de recurso.
¿Qué cambia ahora para compradores, propietarios e inversores?
Por el momento, esta propuesta no introduce ningún cambio efectivo para quien quiera comprar una vivienda en Catalunya, tanto si la adquisición tiene como finalidad establecer su residencia habitual como si se realiza como inversión.
Las limitaciones planteadas todavía no son aplicables.
Por tanto, quien esté valorando actualmente la compra de una vivienda no debe interpretar esta noticia como una prohibición inmediata para adquirir un inmueble destinado a inversión.
Lo que sí pone de manifiesto este debate es la creciente importancia de seguir la evolución de la normativa de vivienda en Catalunya, especialmente en los municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado.
¿Qué puede ocurrir a partir de ahora?
La evolución parlamentaria de la iniciativa será determinante para conocer su impacto real.
Si la propuesta continúa adelante, será necesario comprobar qué modificaciones se introducen después del dictamen del Consell y, especialmente, qué operaciones quedarían finalmente afectadas, en qué municipios y bajo qué condiciones.
También será importante conocer el margen de actuación que pueda otorgarse a los ayuntamientos y cómo se definirían conceptos como la finalidad especulativa de determinadas adquisiciones.
Hasta que el texto definitivo no sea aprobado y publicado, no puede darse por hecho que las medidas inicialmente propuestas vayan a aplicarse en los mismos términos.
Un mercado inmobiliario con una regulación cada vez más compleja
La regulación de la vivienda en Catalunya está experimentando cambios importantes que afectan a propietarios, compradores, inversores y profesionales inmobiliarios.
Las zonas de mercado residencial tensionado, la regulación de los alquileres, la nueva definición de gran tenedor y las propuestas destinadas a limitar determinadas operaciones inmobiliarias hacen cada vez más necesario analizar cada operación teniendo en cuenta la normativa vigente en ese momento.
En Grup Living seguimos de cerca los cambios legislativos que afectan al mercado inmobiliario para poder informar y asesorar a propietarios, compradores e inversores sobre las implicaciones que pueden tener en sus operaciones.
En el caso de esta propuesta, la conclusión por ahora es clara: no se ha prohibido comprar viviendas para invertir en Catalunya y las limitaciones planteadas todavía no están en vigor. Habrá que seguir su evolución parlamentaria para determinar si finalmente se aprueban, con qué modificaciones y cuál será su impacto real sobre el mercado inmobiliario catalán.
