Le logement reste l’une des principales préoccupations sociales et économiques en Catalunya. La hausse des prix, la pénurie de logements disponibles à la location et les difficultés d’accès à un logement principal ont conduit les administrations à envisager de nouvelles mesures pour intervenir sur le marché résidentiel.
L’une des dernières propositions vise à limiter certains achats de logements à des fins spéculatives en Catalunya, notamment dans les communes déclarées comme zones de marché résidentiel sous tension.
Cependant, l’initiative a rencontré un obstacle important au cours de son processus législatif : le Conseil des garanties légales de Catalogne considère que plusieurs aspects de la proposition soulèvent des problèmes de constitutionnalité.
Mais que prévoyait exactement cette mesure? L’achat de logements à des fins d’investissement est-il désormais interdit? Cela affecte-t-il actuellement les acheteurs et les propriétaires? Voici les principaux éléments à retenir.
Que prévoyait la nouvelle réglementation sur l’achat de logements en Catalunya?
L’initiative proposait de modifier la réglementation urbanistique afin de permettre aux communes déclarées comme zones de marché résidentiel sous tension d’établir certaines conditions concernant la destination de certains logements acquis.
L’objectif était de favoriser l’affectation de ces biens principalement à la résidence principale ou à la location permanente, sous réserve, le cas échéant, des plafonds de loyers prévus par la réglementation.
La proposition visait également à agir sur certaines opérations considérées comme spéculatives.
Parmi celles-ci figuraient l’achat de logements dans le but de les revendre ultérieurement en réalisant une importante plus-value, ainsi que certaines opérations destinées à remplacer des contrats de location existants par des locations de chambres.
Ces mesures visaient à favoriser le maintien d’une plus grande partie des logements sur le marché résidentiel traditionnel.
Pourquoi le Consell de Garanties Estatutàries remet-il en question la proposition?
Le Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya, l’organisme chargé d’examiner la conformité de certaines normes catalanes avec la Constitution et le Statut d’autonomie, a étudié l’initiative et identifié des problèmes tant au niveau de son contenu que de la procédure utilisée pour son examen.
D’éventuels problèmes de constitutionnalité
Parmi les questions examinées figurent des droits et principes liés notamment à :
- Le droit à la propriété et à l’héritage.
- La liberté d’entreprise.
- Les bases des obligations contractuelles.
- Le principe de sécurité juridique.
L’un des arguments avancés est que certains aspects de la réglementation n’offriraient pas suffisamment de clarté et de prévisibilité juridique.
Le débat est particulièrement important car la proposition introduit des limitations concernant la destination pouvant être donnée à certains biens immobiliers après leur acquisition et peut donc affecter directement l’exercice du droit de propriété.
Le Consell remet également en question la procédure législative
L’avis ne se limite pas au contenu de la proposition. Il formule également des objections concernant la procédure utilisée pour son examen.
Le Parlament a choisi la procédure de lecture unique, une voie accélérée prévue pour les initiatives dont la nature ou la simplicité permet un traitement plus rapide.
Le Consell considère qu’au regard des caractéristiques et de la complexité de cette proposition, les conditions nécessaires pour recourir à cette procédure n’étaient pas réunies.
Il souligne également que, lors de l’examen du texte, l’organisme représentant les collectivités locales n’a pas été consulté, alors même que l’initiative accordait un rôle important aux communes déclarées comme zones de marché résidentiel sous tension.
Pour ces raisons, le Consell conclut que la proposition présente différents problèmes liés à la fois à sa constitutionnalité et à sa procédure d’examen.
L’avis a été approuvé à l’unanimité.
L’achat de logements à des fins d’investissement est-il interdit en Catalunya?
Non.
Il s’agit probablement du point le plus important pour les propriétaires, les acheteurs et les investisseurs.
À l’heure actuelle, cette proposition n’entraîne pas de nouvelle interdiction générale d’acheter des logements en Catalunya à des fins d’investissement.
L’initiative était encore en cours d’examen lorsqu’elle a été étudiée par le Consell de Garanties Estatutàries. Les limitations prévues dans le texte ne peuvent donc pas être considérées comme une interdiction actuellement en vigueur.
L’avis du Consell signifie-t-il que la proposition a été annulée?
Non plus.
Il ne s’agit pas d’une loi pleinement en vigueur qui aurait ensuite été annulée.
Par ailleurs, l’avis du Consell de Garanties Estatutàries n’est pas contraignant et n’oblige donc pas juridiquement le Parlament à abandonner définitivement l’initiative.
Il constitue néanmoins un avertissement important concernant les éventuels problèmes constitutionnels et procéduraux que la norme pourrait présenter si elle poursuivait son parcours dans les mêmes termes.
À partir de maintenant, la proposition peut faire l’objet de modifications visant à l’adapter au cadre constitutionnel ou poursuivre son processus législatif. Dans ce dernier cas, elle pourrait ultérieurement faire l’objet d’un recours.
Qu’est-ce qui change désormais pour les acheteurs, propriétaires et investisseurs?
Pour le moment, cette proposition n’entraîne aucun changement effectif pour les personnes souhaitant acheter un logement en Catalunya, que l’acquisition soit destinée à leur résidence principale ou réalisée à des fins d’investissement.
Les limitations envisagées ne sont pas encore applicables.
Par conséquent, une personne envisageant actuellement l’achat d’un logement ne doit pas interpréter cette actualité comme une interdiction immédiate d’acquérir un bien immobilier à des fins d’investissement.
Ce débat souligne toutefois l’importance croissante de suivre l’évolution de la réglementation du logement en Catalunya, notamment dans les communes déclarées comme zones de marché résidentiel sous tension.
Que peut-il se passer désormais?
L’évolution parlementaire de l’initiative sera déterminante pour connaître son impact réel.
Si la proposition poursuit son parcours, il faudra vérifier quelles modifications seront introduites à la suite de l’avis du Consell et, surtout, quelles opérations seraient finalement concernées, dans quelles communes et sous quelles conditions.
Il sera également important de connaître la marge de manœuvre qui pourrait être accordée aux municipalités et la manière dont seraient définies des notions telles que la finalité spéculative de certaines acquisitions.
Tant que le texte définitif n’aura pas été approuvé et publié, il ne peut être considéré comme acquis que les mesures initialement proposées seront appliquées dans les mêmes termes.
Un marché immobilier soumis à une réglementation de plus en plus complexe
La réglementation du logement en Catalunya connaît d’importantes évolutions qui concernent les propriétaires, les acheteurs, les investisseurs et les professionnels de l’immobilier.
Les zones de marché résidentiel sous tension, la réglementation des loyers, la nouvelle définition du grand propriétaire et les propositions visant à limiter certaines opérations immobilières rendent de plus en plus nécessaire l’analyse de chaque opération au regard de la réglementation en vigueur au moment de sa réalisation.
Chez Grup Living, nous suivons de près les évolutions législatives qui affectent le marché immobilier afin d’informer et d’accompagner les propriétaires, les acheteurs et les investisseurs sur les implications qu’elles peuvent avoir pour leurs opérations.
Dans le cas de cette proposition, la conclusion à ce jour est claire : l’achat de logements à des fins d’investissement n’est pas interdit en Catalunya et les limitations envisagées ne sont pas encore en vigueur. Il faudra suivre l’évolution de la proposition au Parlement afin de déterminer si elle sera finalement adoptée, avec quelles modifications et quel sera son impact réel sur le marché immobilier catalan.
