El Cadastre és un registre administratiu que recull informació sobre els immobles, com ara la seva ubicació, superfície, ús i titularitat cadastral. Si ets propietari d’un habitatge, un local o un terreny, conèixer aquestes dades pot ajudar-te a preparar una venda, una compra o qualsevol altra gestió relacionada amb la teva propietat.
Tot i que acostumem a fixar-nos en el preu, els metres quadrats o les característiques d’un habitatge, també convé comprovar-ne la informació administrativa.
Quines dades conté el Cadastre? En què es diferencia del Registre de la Propietat? Com pot afectar els impostos? T’ho expliquem de manera senzilla.
Què és el Cadastre i quina informació recull?
El Cadastre és un registre administratiu en què es descriuen les característiques físiques, econòmiques i jurídiques dels béns immobles.
Entre la informació que recull podem trobar:
- La ubicació de l’immoble.
- La seva superfície.
- L’ús al qual està destinat.
- La seva representació gràfica.
- La titularitat cadastral.
- Informació econòmica, com ara el valor cadastral.
La incorporació dels immobles al Cadastre és obligatòria i gratuïta, segons explica la Direcció General del Cadastre.
A més, els titulars han de declarar determinades modificacions quan així ho estableix la normativa. Tanmateix, hi ha supòsits en què la comunicació d’un notari, un registrador o una altra administració evita que el propietari hagi de presentar aquesta declaració. Pots consultar aquests casos a l’apartat de procediments i tràmits del Cadastre.
Mantenir la informació actualitzada és especialment important quan volem vendre, comprar, heretar o fer altres gestions relacionades amb una propietat.
Cadastre i Registre de la Propietat: són el mateix?
No. Tot i que tots dos contenen informació sobre els immobles, el Cadastre i el Registre de la Propietat compleixen funcions diferents.
El Cadastre descriu les característiques físiques, econòmiques i jurídiques dels immobles i té una important funció tributària.
El Registre de la Propietat, per la seva banda, té com a finalitat donar publicitat jurídica i protecció als drets inscrits sobre els immobles.
També hi ha una diferència pel que fa a la inscripció: la incorporació al Cadastre és obligatòria, mentre que la inscripció de l’adquisició d’un habitatge al Registre de la Propietat és, amb caràcter general, voluntària.
Per això, quan es prepara una compravenda, convé comprovar la informació de totes dues fonts i detectar possibles discrepàncies. Figurar com a titular al Cadastre no equival a tenir inscrita la propietat al Registre.
Què és la referència cadastral i on es troba?
La referència cadastral és el codi que identifica oficialment un immoble. En l’àmbit de la Direcció General del Cadastre, està formada per 20 caràcters alfanumèrics i permet localitzar-lo de manera inequívoca a la cartografia cadastral.
Podem pensar-hi com una mena de «DNI» de l’immoble: un identificador que convé tenir localitzat per fer gestions relacionades amb la propietat.
La referència cadastral apareix habitualment a:
- El rebut de l’Impost sobre Béns Immobles (IBI).
- Les escriptures.
- Les certificacions cadastrals.
També es pot consultar a la Seu Electrònica del Cadastre.
El codi permet identificar la parcel·la i l’immoble concret i inclou caràcters de control. La seva composició varia segons si es tracta d’un immoble urbà o rústic, tal com explica el portal oficial sobre la referència cadastral.
Sabies que a Espanya hi ha cinc administracions cadastrals?
Tot i que acostumem a parlar del «Cadastre» com si una única administració gestionés tot el país, hi ha cinc administracions cadastrals.
La Direcció General del Cadastre gestiona la major part del territori nacional. Navarra i les tres províncies del País Basc —Àlaba, Biscaia i Guipúscoa— disposen dels seus propis cadastres, vinculats als seus règims forals. L’àmbit d’actuació de la Direcció General exclou aquests territoris, tal com assenyala la informació oficial de la seva seu electrònica.
Això significa que la gestió, la identificació i la valoració cadastral dels immobles poden presentar diferències segons on es trobi la propietat.
Per a la majoria dels propietaris, l’administració de referència serà la Direcció General del Cadastre. Si l’immoble es troba en un territori foral, convé consultar l’administració corresponent.
Com afecta el Cadastre els impostos d’un propietari?
La informació cadastral intervé en diferents gestions relacionades amb una propietat. Una de les més conegudes és el càlcul de determinats impostos.
En aquest punt, convé distingir dos conceptes: el valor cadastral i el valor de referència no són el mateix.
Què és el valor cadastral?
El valor cadastral és un valor administratiu de l’immoble que es determina a partir de les seves característiques i dels criteris de valoració aplicables.
S’utilitza per calcular determinats tributs, entre els quals hi ha l’Impost sobre Béns Immobles (IBI).
Què és el valor de referència del Cadastre?
El valor de referència es determina anualment i té rellevància a l’hora d’establir la base imposable de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD) i de l’Impost sobre Successions i Donacions, en els supòsits previstos per la normativa.
No sempre és l’import que s’acaba utilitzant: segons l’impost i l’operació, un preu o un valor declarat superior pot determinar la base imposable. El valor de referència no substitueix el valor cadastral per calcular l’IBI. Pots ampliar la informació sobre aquestes diferències a la informació oficial sobre els usos fiscals del Cadastre.
Per tant, si ets propietari o estàs pensant a adquirir un immoble, és important identificar quin valor s’aplica a cada gestió, tenint en compte les particularitats dels territoris forals.
Quines dades del Cadastre convé revisar?
Abans de dur a terme una operació immobiliària, és recomanable comprovar que la informació cadastral es correspon amb l’immoble.
Aquestes són algunes de les dades que convé revisar:
- La superfície. Comprovar els metres que hi consten i quin tipus de superfície s’està comparant: útil, construïda o amb elements comuns.
- L’ús. Verificar que l’ús que figura per a l’immoble és correcte.
- La ubicació. Revisar que les dades de localització corresponen a la propietat.
- La representació gràfica. Comprovar com apareix situat i delimitat l’immoble a la cartografia cadastral.
- La referència cadastral. Assegurar-se que coincideix amb la documentació de l’habitatge.
- La titularitat cadastral. Comprovar que està actualitzada.
Una diferència entre documents no implica necessàriament un error: primer cal comprovar que s’estan comparant dades equivalents. Detectar i aclarir aquestes diferències amb antelació pot evitar complicacions durant una compravenda.
Per què convé revisar el Cadastre abans de vendre un habitatge?
Si has decidit posar el teu habitatge a la venda, comprovar la informació cadastral permet detectar possibles diferències entre les dades administratives, la documentació i la realitat de l’immoble.
Una discrepància en la superfície, l’ús o la representació gràfica pot requerir una revisió i, segons el cas, un tràmit de correcció. No totes les diferències tenen la mateixa importància ni impedeixen per si soles vendre l’habitatge.
Revisar prèviament la documentació ajuda a determinar si cal fer alguna gestió abans d’avançar amb l’operació. No es tracta únicament de tenir els documents disponibles, sinó de comprovar que la informació que contenen és coherent i està actualitzada.
Cadastre i habitatge: una informació que convé tenir sota control
El Cadastre forma part de moltes de les gestions relacionades amb una propietat.
Conèixer quina informació conté, saber localitzar la referència cadastral i distingir entre el valor cadastral i el valor de referència és útil per a qualsevol propietari.
Si estàs pensant a comprar o vendre un habitatge, revisar aquestes dades amb antelació pot ajudar-te a preparar la documentació i resoldre possibles discrepàncies abans de formalitzar l’operació.
Tens dubtes sobre la documentació del teu habitatge?
Una operació immobiliària implica revisar diferents documents i comprovar que la informació de l’immoble és correcta.
Comptar amb assessorament professional abans de comprar o vendre pot ajudar-te a detectar possibles discrepàncies i entendre quins passos convé seguir. Si necessites orientació sobre la documentació del teu habitatge, contacta amb el nostre equip i explica’ns el teu cas.
