La réglementation modifie la Loi sur les Baux Urbains (LAU) et impacte directement la répartition de l’IBI (taxe foncière), de la taxe d’ordures ménagères et des autres charges entre le propriétaire et le locataire.
Qu’est-ce qui a changé exactement ?
Le Real Decreto-ley 29/2026 modifie l’article 20 de la LAU pour interdire au propriétaire de répercuter sur le locataire des impôts liés au logement lorsque ce dernier n’est pas le redevable légal de la taxe. De plus, dans les zones déclarées marché résidentiel tendu, l’article 17 ajoute des limites supplémentaires pour éviter que certaines charges ne soient utilisées comme moyen indirect d’augmenter le loyer au-delà du plafond autorisé.
En pratique, cela signifie qu’il ne suffit plus de vérifier qui règle la facture : il faut analyser la nature de l’impôt, déterminer qui est le redevable légal, connaître la date de signature du contrat et vérifier si le bien se trouve en zone tendue.
Le propriétaire peut-il faire payer l’IBI au locataire ?
Non, ce n’est plus possible dans les nouveaux contrats. Jusqu’à présent, l’article 20.1 de la LAU permettait de stipuler par accord que certains impôts incombaient au locataire, et la Cour Suprême avait même validé la répercussion de la taxe foncière lorsqu’elle figurait au contrat, même sans en préciser le montant annuel exact lors de la signature.
Avec la réforme, la situation change : le locataire n’ayant pas la qualité d’assujetti fiscal pour l’IBI, le propriétaire ne peut pas inclure de clause l’obligeant à s’en acquitter.
Et pour la taxe d’ordures ménagères ?
Oui, aucun changement sur ce point. La différence réside dans la personne désignée redevable de chaque taxe : pour la taxe d’ordures ménagères, l’assujetti est le bénéficiaire direct du service (c’est-à-dire le locataire), tandis que le propriétaire n’agit qu’en qualité de redevable substitué auprès de la mairie, conformément à l’article 23.2.a de la Loi sur les Finances Locales.
Le locataire conservant ici la qualité de redevable légal, l’exception prévue par la loi s’applique et la taxe d’ordures ménagères reste répercutable normalement.
Zones tendues : limites supplémentaires à prendre en compte
Si votre logement est situé dans une zone de marché résidentiel tendu, deux restrictions supplémentaires s’imposent à vous :
- Article 17.6 : il est interdit d’introduire dans un nouveau contrat des charges, impôts, taxes ou concepts similaires qui ne figuraient pas déjà dans le contrat précédent du même logement.
- Article 17.7 : si le propriétaire est en outre considéré comme un grand bailleur, le loyer initial ne peut dépasser le plafond du système d’indices de prix de référence, et il est interdit d’utiliser des charges ou taxes pour contourner ce plafond de manière indirecte.
Quelles charges le locataire peut-il continuer à assumer ?
La loi clarifie et maintient plusieurs principes clés :
- Les consommations individuelles avec compteur (eau, électricité, gaz) restent à la charge du locataire, comme auparavant.
- D’autres charges générales, services ou dépenses non individualisables peuvent toujours faire l’objet d’un accord, mais toujours par écrit en précisant le montant annuel au moment de la signature.
- Nouveauté importante : dans les immeubles non soumis au régime de la copropriété (par exemple, un immeuble d’appartements appartenant à un propriétaire unique), il est désormais interdit de répercuter les charges de copropriété sur le locataire.
À partir de quand cela s’applique-t-il ?
Ces modifications s’appliquent aux contrats signés après l’entrée en vigueur du RDL 29/2026. Les contrats antérieurs restent régis par le cadre juridique en vigueur lors de leur signature, à l’exception des prolongations et des révisions de loyer, conformément à la quatrième disposition transitoire de la Loi sur le Logement.
En résumé
| Concept | Répercutable sur le locataire ? |
|---|---|
| IBI (Taxe foncière) | ❌ Non, dans les nouveaux contrats |
| Taxe d’ordures ménagères | ✅ Oui |
| Consommations individuelles (eau, électricité, gaz) | ✅ Oui |
| Charges de copropriété (immeubles en copropriété) | ✅ Oui |
| Charges d’immeuble (immeubles sans copropriété) | ❌ Non |
| Nouvelles charges en zone tendue | ❌ Limité par l’article 17.6 / 17.7 |
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