La Catalunya a modifié la définition de grand propriétaire immobilier, élargissant considérablement le nombre de propriétaires susceptibles d’entrer dans cette catégorie.
Avec la nouvelle réglementation, posséder cinq logements ou plus en Catalunya peut suffire pour être considéré comme un grand propriétaire, indépendamment du fait que les biens soient situés ou non dans une zone de marché résidentiel sous tension.
Cette modification découle de la Loi 11/2026 relative aux mesures fiscales, financières, administratives et au secteur public, qui introduit plusieurs nouveautés en matière de logement. Parmi celles-ci figurent également des changements concernant le logement social, les locations de chambres et le régime des sanctions.
La loi a été publiée au DOGC n° 9706 du 13 juillet 2026 et est entrée en vigueur, de manière générale, le 14 juillet 2026. Il convient toutefois de tenir compte des dispositions transitoires spécifiques et, notamment, de la date du 31 juillet 2026 pour certaines obligations liées à la nouvelle définition du grand propriétaire.
Qui est considéré comme un grand propriétaire en Catalunya?
L’un des changements les plus importants de la nouvelle réglementation concerne les propriétaires de cinq logements ou plus situés en Catalunya.
Jusqu’à présent, le seuil de cinq logements était lié aux zones de marché résidentiel sous tension. Avec la modification introduite, il n’est désormais plus nécessaire que les cinq logements soient situés dans ces zones.
Cela signifie qu’un propriétaire peut acquérir le statut de grand propriétaire même si ses biens sont répartis entre différentes communes de Catalunya.
Combien de logements faut-il posséder pour être considéré comme un grand propriétaire?
La nouvelle réglementation établit différents seuils selon que le titulaire est une personne physique ou une personne morale:
Personnes morales: plus de dix biens immobiliers urbains à usage résidentiel sur l’ensemble du territoire espagnol ou cinq ou plus situés en Catalunya.
Personnes physiques: dix biens immobiliers urbains à usage résidentiel sur l’ensemble du territoire espagnol ou cinq ou plus situés en Catalunya.
Outre la propriété, certains droits d’usage, de jouissance ou d’exploitation des biens immobiliers peuvent également être pris en compte.
La différence entre le seuil établi au niveau national pour les personnes morales (« plus de dix ») et celui correspondant aux personnes physiques (« dix ») invite à analyser chaque situation en tenant strictement compte du contenu de la réglementation.
Existe-t-il des exceptions au statut de grand propriétaire?
La réglementation prévoit certaines exceptions, principalement pour les personnes morales.
Parmi celles-ci figurent:
- Les promoteurs sociaux prévus à l’article 51.2.a) et b) de la Loi 18/2007.
- Les entités dont plus de 15 % de la surface résidentielle utile de leur parc immobilier en Catalunya est classée comme logement social protégé (HPO) destiné à la location.
- Les entités privées à but non lucratif qui fournissent des logements à des personnes ou familles en situation de vulnérabilité résidentielle.
Comment les logements sont-ils comptabilisés pour déterminer si vous êtes un grand propriétaire?
Il s’agit de l’un des aspects les plus importants de la réforme.
La réglementation établit des règles visant à éviter que la fragmentation de la propriété ou la configuration cadastrale ou registrale des biens permette d’éviter d’atteindre le seuil fixé pour être considéré comme un grand propriétaire.
Logements détenus par plusieurs propriétaires
Les quotes-parts indivises sont additionnées afin d’obtenir leur équivalent en pleine propriété.
Par exemple, si une personne possède 50 % de quatre logements et 25 % de quatre autres, le résultat cumulé équivaut à trois logements en pleine propriété:
- Les quatre participations de 50 % équivalent à deux logements.
- Les quatre participations de 25 % équivalent à un logement.
Au total, pour le calcul, cela représenterait trois logements en pleine propriété.
Par ailleurs, lorsqu’un logement appartient à plusieurs titulaires et que l’un d’entre eux a le statut de grand propriétaire, le logement peut être soumis aux obligations et restrictions correspondantes.
Bâtiments sans division horizontale
Il faut également tenir compte du fait qu’une seule unité cadastrale ou registrale peut comprendre plusieurs unités résidentielles.
Par exemple, si une société est propriétaire d’un bâtiment enregistré comme un seul bien immobilier mais comprenant huit logements matériellement distincts, les huit unités résidentielles peuvent être prises en compte pour déterminer le statut de grand propriétaire, même si aucune division horizontale n’est officiellement enregistrée.
Pour cette raison, il ne suffit pas toujours de compter le nombre de biens enregistrés dont on est propriétaire.
Quelles sont les conséquences du statut de grand propriétaire en Catalunya?
Le changement va bien au-delà d’une simple dénomination. Acquérir le statut de grand propriétaire en Catalunya peut entraîner d’importantes conséquences juridiques, fiscales et contractuelles.
Obligation de proposer un logement social dans certains cas
L’une des principales conséquences concerne certaines procédures dans lesquelles le propriétaire souhaite récupérer un logement et où le locataire se trouve dans l’une des situations de vulnérabilité prévues par la réglementation.
La réforme élargit les situations dans lesquelles une personne physique considérée comme grand propriétaire peut être tenue de proposer au préalable un logement social avant d’engager certaines procédures visant à récupérer le bien.
Ainsi, des propriétaires qui n’étaient auparavant pas soumis à cette obligation peuvent désormais l’être en raison de l’élargissement de la définition du grand propriétaire.
Plafonnement des loyers
Le statut de grand propriétaire a également des conséquences sur la détermination du montant de certains loyers résidentiels.
Lorsque le régime de plafonnement des loyers est applicable, le indice de référence des prix des loyers doit être pris en compte pour un grand propriétaire.
Dans ces situations, le montant résultant de l’indice doit être comparé au loyer correspondant au contrat précédent, lorsque celui-ci est applicable, la limite la plus basse prévue par la réglementation étant retenue.
Ce point est particulièrement important pour les propriétaires disposant de plusieurs logements destinés à la location, car il peut avoir une incidence directe sur la rentabilité de leur patrimoine immobilier.
ITP à 20 % pour certains achats de logements
Le statut de grand propriétaire peut également avoir d’importantes conséquences fiscales lors de l’acquisition de logements en Catalunya.
Dans certains cas, les acquisitions de logements réalisées par un grand propriétaire sont soumises à un taux de 20 % au titre de l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP).
Pour cette raison, avant de réaliser un nouvel investissement immobilier, il est particulièrement important de déterminer si l’acquisition peut entraîner ou confirmer le statut de grand propriétaire et d’en analyser au préalable les conséquences fiscales.
Modifications du régime des sanctions applicables aux locations
La Loi 11/2026 introduit également des nouveautés dans le régime des sanctions lié au plafonnement des loyers.
L’une d’elles prévoit la possibilité de régulariser certaines différences entre le loyer appliqué dans le contrat et celui que l’Administration considère comme correct.
Lorsque cette différence est inférieure à 5 %, l’Administration peut demander au propriétaire de régulariser le contrat et de restituer les sommes perçues en trop avant d’engager une procédure de sanction.
La réglementation permet ainsi de corriger certaines différences avant qu’elles ne donnent directement lieu à une sanction.
Que doivent vérifier les propriétaires de plusieurs logements en Catalunya?
La nouvelle définition rend recommandé pour tout propriétaire possédant plusieurs logements de vérifier sa situation, même s’il n’était jusqu’à présent pas considéré comme un grand propriétaire.
Cela concerne notamment les propriétaires qui:
- Possèdent ou détiennent en copropriété cinq logements ou plus en Catalunya.
- Détiennent des participations dans différents biens immobiliers.
- Sont propriétaires d’immeubles entiers comprenant plusieurs unités résidentielles.
- Possèdent des logements répartis entre différentes communes catalanes.
- Envisagent d’acquérir un nouveau logement.
- Possèdent plusieurs logements destinés à la location.
La raison est simple: l’acquisition du statut de grand propriétaire peut avoir des conséquences sur la location des logements, certaines obligations en matière de logement social, le régime des sanctions et la fiscalité des futures acquisitions immobilières.
Une nouvelle réalité pour les propriétaires et investisseurs en Catalunya
L’élargissement de la définition du grand propriétaire constitue un changement important pour le marché immobilier catalan.
Le fait que le seuil de cinq logements ne soit plus exclusivement lié aux zones de marché résidentiel sous tension signifie que des propriétaires qui étaient jusqu’à présent exclus de cette catégorie peuvent désormais y être soumis.
Par conséquent, avant de conclure un nouveau contrat de location, d’acquérir un logement supplémentaire ou de prendre des décisions concernant un portefeuille immobilier, il est de plus en plus important de savoir si l’on a le statut de grand propriétaire et quelles obligations en découlent.
Chez Grup Living, nous recommandons d’analyser chaque situation individuellement, notamment lorsqu’il existe des copropriétés, des immeubles entiers, différents types de droits sur les biens immobiliers ou de nouvelles opérations d’investissement, car l’application de la réglementation peut varier en fonction des circonstances propres à chaque propriétaire.
Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions à ce sujet.
