Le cadastre est un registre administratif qui rassemble des informations sur les biens immobiliers, telles que leur localisation, leur superficie, leur usage et l’identité de leur titulaire cadastral. Si vous êtes propriétaire d’un logement, d’un local ou d’un terrain, connaître ces données peut vous aider à préparer une vente, un achat ou toute autre démarche liée à votre bien.
Même si nous avons tendance à nous concentrer sur le prix, les mètres carrés ou les caractéristiques d’un logement, il convient également de vérifier ses informations administratives.
Quelles données le cadastre contient-il ? En quoi diffère-t-il du Registre de la propriété ? Quelle influence peut-il avoir sur les impôts ? Nous vous l’expliquons simplement.
Qu’est-ce que le cadastre et quelles informations contient-il ?
Le cadastre est un registre administratif qui décrit les caractéristiques physiques, économiques et juridiques des biens immobiliers.
Parmi les informations qu’il contient, on trouve :
- La localisation du bien immobilier.
- Sa superficie.
- L’usage auquel il est destiné.
- Sa représentation graphique.
- L’identité du titulaire cadastral.
- Des informations économiques, telles que la valeur cadastrale.
L’inscription des biens immobiliers au cadastre est obligatoire et gratuite, comme l’explique la Direction générale du cadastre.
En outre, les titulaires doivent déclarer certaines modifications lorsque la réglementation le prévoit. Toutefois, dans certains cas, la communication effectuée par un notaire, un responsable du registre ou une autre administration dispense le propriétaire de présenter cette déclaration. Vous pouvez consulter ces cas dans la rubrique consacrée aux procédures et démarches du cadastre.
Tenir ces informations à jour est particulièrement important lorsque l’on souhaite vendre, acheter, hériter ou effectuer d’autres démarches liées à un bien immobilier.
Le cadastre et le Registre de la propriété : est-ce la même chose ?
Non. Même s’ils contiennent tous deux des informations sur les biens immobiliers, le cadastre et le Registre de la propriété remplissent des fonctions différentes.
Le cadastre décrit les caractéristiques physiques, économiques et juridiques des biens immobiliers et joue un rôle fiscal important.
Le Registre de la propriété, quant à lui, a pour objectif d’assurer la publicité juridique et la protection des droits inscrits sur les biens immobiliers.
Il existe également une différence concernant l’inscription : l’enregistrement au cadastre est obligatoire, tandis que l’inscription de l’acquisition d’un logement au Registre de la propriété est, en règle générale, volontaire.
C’est pourquoi, lors de la préparation d’une transaction immobilière, il convient de vérifier les informations des deux sources et d’identifier d’éventuelles divergences. Figurer comme titulaire au cadastre ne signifie pas que la propriété est inscrite au Registre.
Qu’est-ce que la référence cadastrale et où la trouver ?
La référence cadastrale est le code qui identifie officiellement un bien immobilier. Dans le champ de compétence de la Direction générale du cadastre, elle se compose de 20 caractères alphanumériques et permet de situer le bien sans ambiguïté sur la cartographie cadastrale.
On peut la considérer comme une sorte de « carte d’identité » du bien : un identifiant qu’il est utile de retrouver pour effectuer des démarches liées à la propriété.
La référence cadastrale figure généralement sur :
- Le reçu de l’impôt sur les biens immobiliers (IBI).
- Les actes de propriété.
- Les certificats cadastraux.
Elle peut également être consultée sur le portail électronique du cadastre.
Le code permet d’identifier la parcelle et le bien immobilier précis et comprend des caractères de contrôle. Sa composition varie selon qu’il s’agit d’un bien urbain ou rural, comme l’explique le portail officiel consacré à la référence cadastrale.
Saviez-vous qu’il existe cinq administrations cadastrales en Espagne ?
Bien que nous parlions souvent du « cadastre » comme si une seule administration gérait l’ensemble du pays, il existe cinq administrations cadastrales.
La Direction générale du cadastre gère la majeure partie du territoire national. La Navarre et les trois provinces du Pays basque — Álava, Bizkaia et Gipuzkoa — possèdent leurs propres cadastres, liés à leurs régimes foraux. Le champ d’action de la Direction générale exclut ces territoires, comme l’indiquent les informations officielles de son portail électronique.
Cela signifie que la gestion, l’identification et l’évaluation cadastrale des biens immobiliers peuvent présenter des différences selon l’emplacement du bien.
Pour la plupart des propriétaires, l’administration de référence sera la Direction générale du cadastre. Si le bien se trouve sur un territoire foral, il convient de consulter l’administration correspondante.
Comment le cadastre influence-t-il les impôts d’un propriétaire ?
Les informations cadastrales interviennent dans différentes démarches liées à un bien immobilier. L’un des cas les plus connus est le calcul de certains impôts.
À ce stade, il convient de distinguer deux notions : la valeur cadastrale et la valeur de référence ne sont pas la même chose.
Qu’est-ce que la valeur cadastrale ?
La valeur cadastrale est une valeur administrative du bien immobilier, déterminée à partir de ses caractéristiques et des critères d’évaluation applicables.
Elle sert au calcul de certains impôts, notamment l’impôt sur les biens immobiliers (IBI).
Qu’est-ce que la valeur de référence du cadastre ?
La valeur de référence est déterminée chaque année et joue un rôle dans la définition de la base imposable de l’impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés (ITP et AJD), ainsi que de l’impôt sur les successions et les donations, dans les cas prévus par la réglementation.
Ce n’est pas toujours le montant finalement retenu : selon l’impôt et l’opération, un prix plus élevé ou une valeur déclarée supérieure peuvent déterminer la base imposable. La valeur de référence ne remplace pas la valeur cadastrale pour calculer l’IBI. Vous pouvez approfondir ces différences dans les informations officielles sur les usages fiscaux du cadastre.
Par conséquent, si vous êtes propriétaire ou envisagez d’acquérir un bien, il est important d’identifier la valeur applicable à chaque démarche, en tenant compte des particularités des territoires foraux.
Quelles données du cadastre faut-il vérifier ?
Avant de réaliser une opération immobilière, il est recommandé de vérifier que les informations cadastrales correspondent au bien.
Voici quelques éléments à contrôler :
- La superficie. Vérifier le nombre de mètres carrés indiqués et le type de surface comparée : surface utile, surface construite ou surface comprenant les parties communes.
- L’usage. Vérifier que l’usage enregistré pour le bien est correct.
- La localisation. Vérifier que les données de localisation correspondent au bien.
- La représentation graphique. Vérifier comment le bien apparaît positionné et délimité sur les plans cadastraux.
- La référence cadastrale. S’assurer qu’elle correspond aux documents du logement.
- L’identité du titulaire cadastral. Vérifier que les informations sont à jour.
Une différence entre les documents n’implique pas nécessairement une erreur : il faut d’abord vérifier que l’on compare des données équivalentes. Détecter et clarifier ces différences en amont peut éviter des complications lors d’une transaction immobilière.
Pourquoi est-il utile de vérifier le cadastre avant de vendre un logement ?
Si vous avez décidé de mettre votre logement en vente, vérifier les informations cadastrales permet de repérer d’éventuelles différences entre les données administratives, les documents et la réalité du bien.
Une divergence concernant la superficie, l’usage ou la représentation graphique peut nécessiter une vérification et, selon les cas, une procédure de correction. Toutes les différences n’ont pas la même importance et n’empêchent pas nécessairement, à elles seules, la vente du logement.
Examiner les documents au préalable aide à déterminer s’il est nécessaire d’effectuer une démarche avant de poursuivre l’opération. Il ne s’agit pas seulement d’avoir les documents à disposition, mais de vérifier que les informations qu’ils contiennent sont cohérentes et à jour.
Cadastre et logement : des informations qu’il vaut mieux maîtriser
Le cadastre intervient dans de nombreuses démarches liées à un bien immobilier.
Savoir quelles informations il contient, savoir retrouver la référence cadastrale et distinguer la valeur cadastrale de la valeur de référence est utile à tout propriétaire.
Si vous envisagez d’acheter ou de vendre un logement, vérifier ces données à l’avance peut vous aider à préparer les documents et à résoudre d’éventuelles divergences avant de finaliser l’opération.
Vous avez des questions sur les documents de votre logement ?
Une transaction immobilière implique d’examiner différents documents et de vérifier l’exactitude des informations relatives au bien.
Bénéficier de conseils professionnels avant d’acheter ou de vendre peut vous aider à détecter d’éventuelles divergences et à comprendre les démarches à entreprendre. Si vous avez besoin de conseils sur les documents de votre logement, contactez notre équipe et présentez-nous votre situation.
