Catalunya ha modificat la definició de gran tenedor d’habitatge, ampliant considerablement el nombre de propietaris que poden quedar inclosos dins d’aquesta categoria.
Amb la nova regulació, tenir cinc o més habitatges a Catalunya pot ser suficient per ser considerat gran tenedor, independentment que els immobles estiguin situats o no en una zona de mercat residencial tensionat.
El canvi forma part de la Llei 11/2026, de mesures fiscals, financeres, administratives i del sector públic, que introdueix diverses novetats en matèria d’habitatge. Entre aquestes també s’inclouen canvis relacionats amb el lloguer social, els lloguers per habitacions i el règim sancionador.
La Llei es va publicar al DOGC núm. 9706, de 13 de juliol de 2026, i va entrar en vigor, amb caràcter general, el 14 de juliol de 2026. Tanmateix, cal tenir en compte les disposicions transitòries específiques i, especialment, la data del 31 de juliol de 2026 per a determinades obligacions vinculades a la nova definició de gran tenedor.
Qui es considera gran tenedor a Catalunya?
Un dels canvis més importants introduïts per la nova normativa afecta els propietaris de cinc o més habitatges situats a Catalunya.
Fins ara, el llindar de cinc habitatges estava vinculat a les anomenades zones de mercat residencial tensionat. Amb la modificació introduïda, ja no és necessari que els cinc habitatges estiguin situats en aquestes zones.
Això significa que un propietari pot adquirir la condició de gran tenedor encara que els seus immobles estiguin repartits entre diferents municipis de Catalunya.
Quants habitatges cal tenir per ser considerat gran tenedor?
La nova regulació estableix diferents llindars en funció de si el titular és una persona física o una persona jurídica:
Persones jurídiques: més de deu immobles urbans d’ús residencial en el conjunt de l’Estat o cinc o més situats a Catalunya.
Persones físiques: deu immobles urbans d’ús residencial en el conjunt de l’Estat o cinc o més situats a Catalunya.
A més de la propietat, també es poden computar determinats drets d’ús, gaudi o explotació sobre els immobles.
La diferència literal entre el llindar estatal establert per a les persones jurídiques («més de deu») i el corresponent a les persones físiques («deu») fa recomanable analitzar cada cas atenent estrictament el contingut de la normativa.
Hi ha excepcions per ser considerat gran tenedor?
La normativa contempla determinades excepcions, principalment per a persones jurídiques.
Entre aquestes es troben:
- Els promotors socials previstos a l’article 51.2.a) i b) de la Llei 18/2007.
- Les entitats que tinguin més del 15 % de la superfície residencial útil del seu parc d’habitatges a Catalunya qualificada com a habitatge de protecció oficial (HPO) destinat al lloguer.
- Les entitats privades sense ànim de lucre que proporcionin habitatge a persones o famílies en situació de vulnerabilitat residencial.
Com es compten els habitatges per determinar si ets gran tenedor?
Aquest és un dels aspectes més rellevants de la reforma.
La normativa estableix regles destinades a evitar que la fragmentació de la propietat o la configuració registral dels immobles impedeixin assolir el llindar establert per ser considerat gran tenedor.
Habitatges amb diversos propietaris
Les quotes indivises s’agreguen fins a obtenir-ne l’equivalència en titularitats completes.
Per exemple, si una persona és propietària del 50 % de quatre habitatges i del 25 % d’altres quatre, el resultat acumulat equival a tres habitatges complets:
- Les quatre participacions del 50 % equivalen a dos habitatges.
- Les quatre participacions del 25 % equivalen a un habitatge.
Per tant, a efectes del còmput, el total seria de tres habitatges complets.
A més, quan un habitatge té diversos titulars i un d’ells té la condició de gran tenedor, l’habitatge pot quedar sotmès a les obligacions i limitacions corresponents.
Edificis sense divisió horitzontal
També cal tenir en compte que una única finca registral pot contenir diverses unitats residencials.
Per exemple, si una societat és propietària d’un edifici inscrit com una única finca registral però al seu interior hi ha vuit habitatges materialment diferenciats, a efectes de determinar la condició de gran tenedor es poden arribar a computar les vuit unitats residencials, encara que no hi hagi una divisió horitzontal inscrita.
Per aquest motiu, no sempre és suficient amb comptar el nombre de finques registrals de les quals s’és propietari.
Quines conseqüències té ser gran tenedor a Catalunya?
El canvi va molt més enllà d’una simple modificació de la denominació. Adquirir la condició de gran tenedor a Catalunya pot comportar importants conseqüències jurídiques, fiscals i contractuals.
Obligació d’oferir lloguer social en determinats casos
Una de les principals conseqüències apareix en determinats procediments en què el propietari pretén recuperar un habitatge i el llogater es troba en alguna de les situacions de vulnerabilitat previstes per la normativa.
La reforma amplia els supòsits en què una persona física considerada gran tenedora pot estar obligada a oferir prèviament un lloguer social abans d’iniciar determinades accions dirigides a recuperar l’habitatge.
Per tant, propietaris que anteriorment no estaven subjectes a aquesta obligació poden passar a estar-hi com a conseqüència de l’ampliació de la definició de gran tenedor.
Límits en el preu dels lloguers
La condició de gran tenedor també té conseqüències a l’hora de determinar la renda de determinats contractes de lloguer d’habitatge.
Quan sigui aplicable el règim de contenció de rendes, per a un gran tenedor s’ha de tenir en compte l’índex de referència del preu del lloguer.
En aquests casos, s’ha de comparar l’import resultant de l’índex amb la renda que correspongui segons el contracte anterior, quan sigui aplicable, i preval el límit més baix establert per la normativa.
Aquest punt és especialment important per als propietaris amb diversos habitatges destinats al lloguer, ja que pot afectar directament la rendibilitat del seu patrimoni immobiliari.
ITP del 20 % en determinades compres d’habitatge
La consideració de gran tenedor també pot tenir importants conseqüències fiscals quan s’adquireixen habitatges a Catalunya.
En determinats supòsits, les adquisicions d’habitatge realitzades per un gran tenedor estan subjectes a un tipus del 20 % en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP).
Per aquest motiu, abans de realitzar una nova inversió immobiliària és especialment important determinar si l’adquisició pot provocar o consolidar la condició de gran tenedor i analitzar prèviament les seves conseqüències fiscals.
Canvis en el règim sancionador del lloguer
La Llei 11/2026 també introdueix novetats en el règim sancionador relacionat amb la contenció de les rendes del lloguer.
Una d’aquestes novetats és la possibilitat de regularitzar determinades diferències entre la renda aplicada en el contracte i la que l’Administració considera correcta.
Quan aquesta diferència sigui inferior al 5 %, l’Administració podrà requerir al propietari que regularitzi el contracte i retorni les quantitats cobrades de més abans d’iniciar un procediment sancionador.
D’aquesta manera, la normativa permet corregir determinades diferències abans que derivin directament en una sanció.
Què haurien de revisar ara els propietaris amb diversos habitatges a Catalunya?
La nova definició fa recomanable que qualsevol propietari que disposi de diversos habitatges revisi la seva situació, encara que fins ara no tingués la consideració de gran tenedor.
Especialment ho haurien de fer aquells que:
- Siguin propietaris o cotitulars de cinc o més habitatges a Catalunya.
- Tinguin participacions en diferents immobles.
- Siguin propietaris d’edificis sencers amb diverses unitats residencials.
- Disposin d’habitatges repartits entre diferents municipis catalans.
- Es plantegin adquirir un nou habitatge.
- Tinguin diversos habitatges destinats al lloguer.
La raó és senzilla: assolir la condició de gran tenedor pot afectar el lloguer dels habitatges, determinades obligacions de lloguer social, el règim sancionador i la fiscalitat de futures adquisicions immobiliàries.
Una nova realitat per als propietaris i inversors a Catalunya
L’ampliació de la definició de gran tenedor suposa un canvi important per al mercat immobiliari català.
El fet que el llindar de cinc habitatges deixi d’estar vinculat exclusivament a les zones de mercat residencial tensionat fa que propietaris que fins ara quedaven fora d’aquesta categoria puguin passar a estar-hi inclosos.
Per això, abans de formalitzar un nou contracte de lloguer, adquirir un altre habitatge o prendre decisions sobre una cartera immobiliària, és cada vegada més important saber si es té la condició de gran tenedor i quines obligacions se’n deriven.
A Grup Living, recomanem analitzar cada situació de manera individual, especialment quan existeixen copropietats, edificis sencers, diferents tipus de drets sobre els immobles o noves operacions d’inversió, ja que l’aplicació de la normativa pot variar en funció de les circumstàncies concretes de cada propietari.
Estem a la vostra disposició per resoldre qualsevol dubte al respecte.
